Chaque copropriété épargne pour les grosses réparations qui reviennent tous les 15 à 40 ans : toiture, fenêtres, ascenseurs, membrane du garage, chaudière. Ce compte d’épargne est le fonds de réserve (au Québec, le fonds de prévoyance). Quand il ne suffit pas, les copropriétaires paient la différence, par une hausse des frais ou par une cotisation spéciale ponctuelle. Un sondage de l’Office ontarien du secteur des condominiums a révélé que 16 % des sociétés répondantes ont imposé une cotisation spéciale entre 2018 et 2023. Les règles ont été vérifiées le 29 octobre 2026.
Ontario
Le fonds de réserve sert uniquement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes et des biens. Une étude du fonds de réserve, réalisée par un professionnel qualifié, est exigée dans la première année et renouvelée tous les 3 ans, en alternant études complètes ou avec inspection et mises à jour. Dans les 120 jours suivant une étude, le conseil propose un plan de financement et en envoie un résumé aux propriétaires. Jusqu’à la mise en place du premier plan, les cotisations doivent être d’au moins 10 % du budget; ensuite, ce que l’étude juge suffisant. Le conseil fixe les dépenses communes, y compris une cotisation spéciale, sans vote des propriétaires, et les sommes impayées donnent à la société un privilège sur la partie privative. Source : Loi de 1998 sur les condominiums, art. 93 à 95, et Office ontarien du secteur des condominiums.
Colombie-Britannique
Le fonds de réserve pour éventualités exige un rapport d’amortissement au moins tous les 5 ans; depuis le 1er juillet 2024, les propriétaires ne peuvent plus voter pour s’en dispenser, et seuls les immeubles de moins de cinq lots sont exemptés. La contribution annuelle doit être d’au moins 10 % de la contribution au fonds d’exploitation. Une dépense du fonds pour des travaux recommandés dans le rapport exige un vote à la majorité, mais une cotisation spéciale exige un vote des 3/4 des propriétaires (ou unanime pour une répartition inhabituelle). À la vente d’un lot, le vendeur doit les versements exigibles avant la date du transfert et l’acheteur ceux exigibles à cette date ou après, sauf entente contraire. Source : Strata Property Act (en anglais), art. 94 à 109, et le gouvernement de la C.-B. (en anglais).
Québec
Le fonds de prévoyance doit reposer sur une étude du fonds de prévoyance, renouvelée au moins tous les 5 ans et couvrant les 25 années suivantes, et sur un carnet d’entretien. Le règlement est en vigueur depuis le 14 août 2025, et les syndicats existants ont trois ans pour obtenir leur première étude. Jusqu’à ce que le conseil fixe les contributions selon cette étude, elles doivent être d’au moins 5 % des charges communes, et une insuffisance révélée par l’étude doit être comblée en 10 ans. Le conseil doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant une cotisation spéciale. L’acheteur est tenu des charges communes dues au moment de l’acquisition; demandez donc un état au syndicat. S’il n’est pas fourni dans les 15 jours, l’acheteur n’est pas tenu de payer ces arriérés. Source : Code civil du Québec, art. 1068.1 à 1072.1, et Québec.ca.
Alberta
Le fonds de réserve doit être raisonnablement suffisant; aucun pourcentage n’est fixé. Une étude du fonds de réserve est exigée dans les 2 ans suivant l’enregistrement, puis une nouvelle étude et un nouveau plan dans les 5 ans suivant le dernier plan. Le conseil peut approuver par résolution une cotisation spéciale pour des réparations urgentes, un déficit ou le renflouement du fonds, mais une cotisation pour une amélioration d’immobilisations exige d’abord une résolution spéciale des propriétaires. L’acheteur peut demander un certificat de préclusion (au plus 200 $) et une déclaration de renseignements (au plus 100 $) dans un délai de 10 jours. Source : Condominium Property Act (en anglais), art. 38 à 44.1.
Quoi vérifier avant d’acheter
- Le solde du fonds de réserve et la dernière étude ou le dernier rapport d’amortissement : le fonds suit-il le plan de l’étude?
- Les cotisations spéciales déjà approuvées ou en discussion, et les dates des versements.
- Les travaux majeurs prévus dans les 10 prochaines années et leur coût.
- Les hausses de frais des trois derniers budgets, et si la contribution respecte le minimum.
- En Ontario et en Alberta, qui paie une cotisation approuvée avant la conclusion dépend de votre convention d’achat; faites-le préciser par écrit.
Le guide des documents de copropriété explique le certificat d’information, le formulaire B et leurs frais maximums. Estimez ce qu’un projet prévu pourrait vous coûter avec le calculateur de cotisation spéciale.
Essayer le calculateur de cotisation spéciale →
Source officielle
Office ontarien du secteur des condominiums · Qu’est-ce qu’une cotisation spéciale?
Ce guide explique des règles générales. Confirmez vos chiffres auprès de votre prêteur, de votre avocat ou notaire, ou de la source officielle avant d’agir.