Votre prêteur voudra une preuve d’assurance habitation avant de verser l’argent du prêt hypothécaire : la SCHL rappelle aux acheteurs que l’assurance des biens doit être en vigueur le jour de la conclusion de la vente. Voici ce qu’il faut savoir avant d’appeler un assureur. Les faits ont été vérifiés le 29 octobre 2026.
Les types de police
- Tous risques : couvre le bâtiment et son contenu contre tous les risques, sauf ceux que la police exclut.
- Étendue : une couverture tous risques pour le bâtiment et les autres gros éléments, et des risques désignés pour le contenu.
- De base ou risques désignés : ne couvre que les risques énumérés dans la police, et coûte moins cher.
- Sans fioritures : pour les propriétés qui ne répondent pas aux critères habituels des assureurs; corriger les problèmes peut vous donner accès à une meilleure couverture.
Source : Bureau d’assurance du Canada (en anglais).
Assurez le coût de reconstruction, pas le prix
Le montant du bâtiment devrait correspondre à ce qu’il en coûterait pour reconstruire la maison si elle était détruite, ce qui peut être loin de sa valeur marchande ou de son évaluation foncière : le terrain n’est pas assuré, et les coûts de construction ont augmenté bien plus vite que l’inflation. La valeur à neuf paie le remplacement de ce qui a été perdu par du neuf; la valeur réelle déduit la dépréciation. La garantie de remplacement paie la reconstruction même au-delà du montant indiqué, si les conditions de la police sont respectées; demandez lesquelles. Sources : BAC (en anglais) et ACFC.
L’eau réserve le plus de surprises
Les dégâts d’eau soudains et accidentels venant de la plomberie, du chauffage ou des électroménagers sont habituellement couverts. Le refoulement d’égout et l’inondation terrestre (rivières, lacs, fortes pluies ou fonte des neiges) sont des protections facultatives, les infiltrations d’eau souterraine ne sont généralement pas couvertes d’office, et le gel des tuyaux pendant une absence de plus de quatre jours en saison de chauffage est généralement exclu, sauf si la maison a été vérifiée ou vidangée. Le tremblement de terre est une protection distincte. Le gouvernement fédéral promet depuis le budget de 2023 un programme d’assurance inondation à faible coût pour les habitations à risque élevé; en octobre 2026, il est toujours en élaboration, et aucune date de lancement n’a été annoncée. Sources : BAC, inondations et assurance (en anglais) et Sécurité publique Canada.
Responsabilité civile et frais de subsistance
La responsabilité civile paie si quelqu’un se blesse chez vous ou si vous endommagez les biens d’autrui, y compris les frais juridiques, jusqu’à la limite. Les frais de subsistance supplémentaires paient un hôtel ou un logement et les coûts additionnels pendant que votre logement est inhabitable après un sinistre assuré; les polices de copropriétaire et de locataire les plafonnent.
Copropriétaires : deux polices et la franchise
La police de la copropriété couvre l’immeuble, mais pas vos biens, les améliorations de votre partie privative ni votre responsabilité. Une police de copropriétaire couvre ces éléments, et la garantie de cotisation spéciale après sinistre couvre votre part d’une perte aux parties communes au-delà de l’assurance de la copropriété.
- Ontario : si vous, votre locataire ou une personne qui habite avec vous endommagez votre propre partie privative, le moindre du coût des réparations et de la franchise de la société est ajouté à vos charges communes; un règlement administratif peut élargir cette règle (Loi de 1998 sur les condominiums, art. 105).
- Colombie-Britannique : la copropriété paie sa franchise à titre de dépense commune, mais peut poursuivre le propriétaire responsable de la perte, même sans négligence; vérifiez donc que votre police couvre cette franchise (Strata Property Act, art. 158).
- Québec : chaque copropriétaire doit détenir une assurance responsabilité civile d’au moins 1 million $ dans un immeuble de 12 unités ou moins et de 2 millions $ dans un immeuble plus grand, et le syndicat peut réclamer sa franchise au copropriétaire fautif (Code civil, art. 1064.1 et 1074.2; AMF).
Locataires
L’assurance locataire couvre vos biens, les dommages accidentels au logement, les blessures des visiteurs et les frais de subsistance jusqu’à une limite. Selon le bail standard de l’Ontario, le locateur et le locataire peuvent convenir que le locataire doit détenir une assurance responsabilité civile; l’assurance des biens reste au choix du locataire. Au Québec, l’assurance locataire n’est pas obligatoire, mais l’AMF la recommande. Sources : guide sur le bail standard de l’Ontario et AMF.
Ce qu’exige votre prêteur
La plupart des prêteurs exigent que vous souscriviez une assurance habitation, que vous les désigniez dans la police et que vous en fournissiez la preuve avant la conclusion. Une clause de bénéficiaire ou clause hypothécaire fait du prêteur un bénéficiaire jusqu’à concurrence de ce que vous devez. L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL ou d’un autre assureur protège le prêteur si vous cessez de payer; ce n’est pas une assurance habitation. Au Québec, un prêteur ne peut pas vous obliger à acheter son propre produit d’assurance.
Les primes augmentent plus vite que l’inflation
L’indice des prix de l’assurance habitation et hypothécaire des propriétaires de Statistique Canada a augmenté de 4,9 % au cours des 12 mois se terminant en septembre 2026, contre 3,1 % pour l’ensemble des prix, et de 36,9 % en cinq ans, contre 19,0 %. Le Bureau d’assurance du Canada l’attribue aux phénomènes météorologiques violents : les pertes assurées liées aux catastrophes ont atteint 37 milliards $ de 2016 à 2025, contre 14 milliards $ la décennie précédente. Sources : Statistique Canada, tableau 18-10-0004-01 et BAC (en anglais).
Dites tout à l’assureur, et comment porter plainte
Déclarez tout ce qui pourrait influencer la décision de l’assureur, comme une entreprise à domicile, un poêle à bois ou des réclamations antérieures, même si on ne vous le demande pas; sinon, une réclamation peut être refusée. En cas de problème, utilisez le processus de plainte de l’assureur et demandez une décision finale par écrit. Hors Québec, vous pouvez ensuite vous adresser gratuitement au Service de conciliation en assurance de dommages, dont les recommandations ne sont pas contraignantes; au Québec, l’AMF offre une médiation gratuite. Source : ACFC.
Prévoyez-la dans votre budget
Ajoutez la prime à vos coûts mensuels dans le calculateur de capacité d’achat et le calculateur de budget. Les acheteurs d’un condo devraient aussi lire le guide du fonds de réserve.
Essayer le calculateur de capacité d’achat →
Source officielle
Agence de la consommation en matière financière du Canada · Assurance habitation
Ce guide explique des règles générales. Confirmez vos chiffres auprès de votre prêteur, de votre avocat ou notaire, ou de la source officielle avant d’agir.