Le Canada impose plusieurs règles aux acheteurs qui ne sont ni citoyens ni résidents permanents, et aux propriétaires qui vendent pendant qu’ils vivent à l’étranger. L’interdiction fédérale d’achat doit bientôt prendre fin, mais les taxes provinciales et municipales sur les acheteurs étrangers restent, tout comme la retenue d’impôt sur les vendeurs non résidents. Les chiffres ont été vérifiés le 29 octobre 2026.
L’interdiction fédérale prend fin le 1er janvier 2027, sauf si le Parlement la prolonge
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens empêche les non-Canadiens, et les sociétés qu’ils contrôlent, d’acheter des logements de trois unités ou moins dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement. La loi s’abroge elle-même le 1er janvier 2027, quatrième anniversaire de son entrée en vigueur, et selon la dernière codification (à jour au 30 septembre 2026), aucune nouvelle prolongation n’a été adoptée. Vérifiez de nouveau avant de signer : un projet de loi ou une mesure budgétaire pourrait encore changer la date.
D’ici là, les exceptions visent notamment les titulaires d’un permis de travail valide encore au moins 183 jours (un seul logement), certains étudiants de longue date achetant un logement de 500 000 $ ou moins, les personnes protégées et les demandeurs d’asile, et le non-Canadien qui achète avec un époux ou conjoint citoyen ou résident permanent. Les terrains vacants ne sont pas visés. Une infraction peut entraîner une amende maximale de 10 000 $ et une vente ordonnée par le tribunal. Source : Lois du Canada.
Ontario : impôt de 25 % sur la spéculation pour les non-résidents, et 10 % de plus à Toronto
Les ressortissants étrangers, les sociétés étrangères et les fiduciaires imposables paient 25 % de la valeur d’un logement d’une à six unités partout en Ontario, en plus des droits de cession immobilière. Les candidats du Programme ontarien des candidats à l’immigration, les personnes protégées et les époux de citoyens ou de résidents permanents qui achètent ensemble peuvent être exemptés s’ils emménagent dans les 60 jours. L’acheteur qui devient résident permanent dans les quatre ans peut demander un remboursement dans les 180 jours suivant l’obtention de ce statut. Source : Ontario.
Depuis le 1er janvier 2025, Toronto ajoute une taxe municipale sur la spéculation pour les non-résidents de 10 % du prix pour les acheteurs étrangers de certains logements, en plus de ses propres droits de cession. Source : Ville de Toronto (en anglais).
Colombie-Britannique : droits de mutation de 20 % et taxe d’inoccupation plus élevée
Les entités étrangères et les fiduciaires imposables paient des droits de mutation supplémentaires de 20 % sur leur part d’un logement dans le Grand Vancouver et dans les districts régionaux de la Capitale, de la vallée du Fraser, du Centre de l’Okanagan et de Nanaimo. Un candidat du programme des candidats de la Colombie-Britannique qui achète sa résidence principale peut être exempté, et l’acheteur qui devient citoyen ou résident permanent dans l’année et habite le logement peut demander un remboursement. Source : Gouvernement de la C.-B. (en anglais).
La taxe sur la spéculation et l’inoccupation est de 3 % pour 2026 et de 4 % à partir de 2027 pour les propriétaires étrangers et les personnes dont le revenu mondial n’est pas imposé au Canada, contre 1 % pour les Canadiens. Source : Gouvernement de la C.-B. (en anglais).
Nouvelle-Écosse : droits de cession de 10 % pour les non-résidents
Les acheteurs non résidents d’un logement de trois unités ou moins, y compris un terrain résidentiel vacant, paient 10 % du plus élevé du prix et de la valeur imposable, pour les conventions signées après le 31 mars 2025. Les acheteurs qui s’installent en Nouvelle-Écosse peuvent demander un remboursement une fois leur résidence prouvée et, depuis août 2026, ils disposent de 12 mois pour le faire. Source : Gouvernement de la Nouvelle-Écosse (en anglais).
La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés est terminée à partir de 2025
La taxe de 1 % sur les logements sous-utilisés ne s’applique plus pour 2025 et les années suivantes; le changement est devenu loi le 26 mars 2026. Les déclarations et la taxe pour 2022 à 2024 restent dues, et une déclaration tardive coûte au moins 1 000 $ pour un particulier. Source : Agence du revenu du Canada.
Vendre en vivant hors du Canada : l’article 116
Le vendeur non résident doit aviser l’ARC de la vente au moyen du formulaire T2062 avant la conclusion ou dans les 10 jours qui suivent, et verse habituellement 25 % du gain en garantie pour obtenir un certificat de conformité. Sans certificat, l’acheteur est redevable de 25 % du prix (50 % pour certains biens, comme la partie amortissable d’un immeuble locatif) et doit le verser à l’ARC dans les 30 jours suivant la fin du mois de l’achat; c’est pourquoi les avocats et notaires des acheteurs retiennent ce montant sur le prix. La règle vise même une ancienne résidence principale. Source : circulaire d’information IC72-17R6 de l’ARC.
Faites les calculs
Estimez les droits de mutation habituels avec le calculateur de droits de mutation et ajoutez la taxe pour acheteurs étrangers de votre province. Les propriétaires à l’étranger qui laissent un logement vide devraient consulter le calculateur de taxe sur les logements vacants, et les vendeurs peuvent estimer le gain avec le calculateur de gain en capital immobilier. Les nouveaux arrivants qui vivent déjà ici devraient lire le guide des nouveaux arrivants.
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Source officielle
Lois du Canada · Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens
Ce guide explique des règles générales. Confirmez vos chiffres auprès de votre prêteur, de votre avocat ou notaire, ou de la source officielle avant d’agir.